维州建房选固定总价还是 cost plus？

在维州盖定制住宅，大多数情况下应该签固定总价（fixed price）合同。cost plus 不是想选就能选的：法律只在有限情形下允许，对定制住宅来说，主要是合同价超过 100 万澳币。真正决定该签哪种的，不是你敢不敢冒险，而是图纸和规格定到了什么程度。

法律先划了哪些线？

• 1 万澳币以上的住宅工程，要签 major domestic building contract。定制住宅全都在这个范围里。
• cost plus 受限制：主要的一种情形是合同价超过 100 万澳币（2017 年 8 月 1 日起由 50 万上调）。
• 定金上限 5%（合同 2 万澳币及以上），豪宅也没有例外。
• 2027 年 3 月 31 日起，100 万澳币及以上的合同，涨价条款最多只能让合同价增加 5%。

固定总价，到底固定了什么？

固定的是合同文件里写清楚的那部分工程，不是你心里想的那栋房子。两者之间的差距，通常出在三个地方：

• 暂定金额（provisional sum）：知道要做、但还不知道要花多少的工程，比如挖方和场地工程。额度留少了，差价你来付。
• PC 项（prime cost）：还没选定的东西，比如龙头、电器、石材、灯具。在高端住宅里，这是最常见的超支来源，因为额度往往按中档产品留，实际选的是高端产品。
• 变更（variation）：合同范围之外的改动。建筑师主导的项目里，很多变更不是业主改主意，而是图纸后期才定下来。

一份固定总价合同，如果暂定金额一大堆、PC 项额度又留得很低，本质上就是穿着西装的 cost plus。比两份报价之前，先把这三样数清楚。

cost plus 的真实代价是什么？

• 好处是真的：范围确实定不下来的时候，比如地下情况不明、老房子打开才知道结构状况，不用让 builder 把所有未知风险都算进报价里。
• 结构性问题也是真的：builder 按成本加一个百分比收费，成本越高，他收得越多。这不代表 builder 不诚实，而是合同里没有任何压低成本的机制。
• 现金流不一样：按实际发生的成本付款，不是按阶段付。银行对 cost plus 往往更谨慎，贷款前先问清楚。

到底该怎么选？

• 选固定总价：施工图完整、规格确定、结构工程已做、选材已定或按现实价位留了额度。
• 选 cost plus：范围确实定不下来，而且你有时间、有精力去管。签之前一定要有：开工前的成本计划、公开账目、超过约定金额要书面批准。
• 折中做法：确定的部分签固定总价，真正未知的部分（多半是前期场地工程）单独列出来，查清以后再转成固定金额。

中国业主最容易踩的三个坑

1. 1「cost plus 更透明，熟人不会坑我。」 透明不等于便宜。没有成本计划和审批门槛，透明只是让你看着钱花出去。
2. 2只比总价。 先数暂定金额和 PC 项。一份「便宜」的固定总价，可能只是把钱挪到了后面。
3. 3没问银行就签 cost plus。 付款方式不一样，贷款能不能配合，要先确认。

我们自己怎么做？

我们大部分项目签固定总价。报价的时候，我们通常已经参与到出图阶段，范围定得够清楚，能老老实实报价。场地地下确实有未知的，我们会把那一部分单独列出来，查清以后再转成固定金额。可以中文沟通。

Crave Build 是维州注册住宅 builder（Domestic Builder – Unlimited，DB-U 102065），在墨尔本东区做建筑师主导的定制住宅和推倒重建，可中文沟通。本文是一般信息，不构成法律或财务意见；具体以 Consumer Affairs Victoria 公布的规定和你的合同为准。