签约之前， 业主都会问什么
共 25 个问题，涉及注册牌照、费用、合同和工期——我们按第一次见面时会怎么回答来写。凡是维州法律正在改革的地方，答案里会写明，并注明日期，因为一个对 7 月已经变了的规定还信心满满的回答，比没有回答更糟。
注册牌照与尽职调查
这里的每一项大约十分钟就能查完，而且在给任何人付定金之前都值得查。
怎么查一个 builder 在维州有没有注册？
到维州 Building and Plumbing Commission（BPC）的公开登记册里，用 builder 的名字或注册编号搜索。登记册会显示注册类别、注册是否有效，以及是否有处分记录。公司和个人是分开注册的，所以两个都要查——合同上的签约主体本身必须已注册，不能只是雇了一个有注册的人。如果 builder 被要求时拿不出注册编号，这次谈话就到此为止，没有必要再谈条件。
Domestic Builder Unlimited 和 Domestic Builder Limited 有什么区别？
Unlimited 注册覆盖住宅建筑工程所有组成部分的施工、管理和安排；Limited 注册只覆盖注册证书上列明的那几个具体部分。区别在于工程范围，而不是合同金额。对定制住宅来说，要看的就是 Unlimited——Limited 注册持有人没有资格合法承包整栋房子。登记册上会明确写出注册类别。Crave Build 的公司（CDB-U 102006）和个人（DB-U 102065）两个层面都持有 Registered Domestic Builder – Unlimited。
builder 在维州必须有什么保险？
从 2026 年 7 月 1 日起，符合条件、价值超过 2 万澳币的住宅建筑工程必须由 Home Warranty 承保，它取代了 Domestic Building Insurance（DBI）。门槛原来在 DBI 下是 1.6 万澳币。这个变化不只是数字：DBI 只在 builder 去世、失踪或破产时才赔付，而 Home Warranty 在工程未完成、有缺陷或不合规、builder 又不修或拒绝修的时候也可能赔付。每套房最高赔付额是 40 万澳币，DBI 下是 30 万；以上均受资格、限额和除外责任约束。请要求看您这个具体项目的保险证书，而不是一封泛泛地写着 builder 符合资格的信。
签约前应该问高端住宅 builder 哪些问题？
问四个很难用营销话术回答的问题。第一：每周真正在工地的是谁，是不是给我报价的那个人？第二：你们现在同时在做几个项目，各在什么阶段？第三：把我会收到的成本报告格式给我看，用真实项目的，数字可以遮掉。第四：带我过一遍你们最近发出的一份变更（variation）——什么引起的、花了多少钱、客户什么时候知道的？有一套管理系统的 builder，几分钟就能答完这四个问题；没有的，就会把话题转到饰面材料上去。
给我报价的 builder，真的是负责施工的人吗？
往往不是，值得直接问。在很多公司里，给您的项目报价的人和负责施工的人是不同的人，各有各的考核方式，而两者交接的地方正是假设容易丢失的地方。在 Crave Build，这两个角色由两位负责人分担：Kim 直接管理工地和各工种，Abby 负责合同、成本报告和客户关系。合同签完之后，不会把项目交给项目经理了事。这也是我们限制同时进行的项目数量的主要原因。
费用
这些问题上，回答含糊会让您付出最大的代价。
在墨尔本东区建一栋定制住宅，每平方米要多少钱？
每平方米单价不适合用来衡量定制住宅，没看过场地就给您一个单价的 builder 是在猜。单价会随场地条件、层数、结构跨度、玻璃占比，以及木工柜体和石材的标准而变——同样的建筑面积，两栋建筑师设计的房子可以相差百分之五十以上。有意义的数字来自按实际图纸报价，或者在设计阶段分阶段做的分项估算。如果图纸出来之前就需要一个规划用的数字，请对方给一个范围，把假设条件写在旁边，并且把这些假设当作最重要的部分。
在墨尔本东区推倒重建要花多少钱？
建造合同只是其中一部分，两个数字之间的差距，正是大多数预算出问题的地方。除了施工，您还要承担拆除、石棉清除（如有）、水电煤接驳的断开与重新接入、土壤和测量报告、规划和建筑许可、council 和各机构的费用、能耗评级、园林、车道、围栏，往往还有在外租房住的一段时间。在东区的重建项目里，这些项目通常会多出一笔六位数的金额，而这笔钱不会出现在 builder 的报价里。在决定买哪块地之前，请把两张清单都放进预算。
builder 的报价里不包括哪些费用？
合同里没有写明的东西，都是您的成本，不是 builder 的。常见的遗漏包括：规划和建筑许可费用、机构和 council 收费、土壤和测量报告、能耗和结构顾问、拆除和场地清理、水电煤接驳、园林、车道、围栏、窗帘，以及让房子能住人的各种零碎物件。这并不是不诚实——建造合同涵盖的是施工，不是整个项目。问题在于业主把建造报价当成了项目预算。请要求每一家 builder 把除外项清单书面给您，先比较除外项，再比较价格。
什么是 provisional sum？什么是 prime cost 项？
两者都是为尚未决定的事项预留的金额，预算也往往在这两处悄悄变动。Provisional sum（暂定金额）是为范围尚未确定的工程预留的金额，例如土方开挖里的岩石预留。Prime cost 项（PC 项）是为尚未选定的产品预留的金额，例如龙头或电器。按维州法律，这些预留金额必须有合理依据地估算。真实费用确定后，差额会使合同价上调或下调。带有很多大额预留的合同并不是固定价格合同，只是一份长得像固定价格的文件，内容却是可变的。
为什么两家 builder 对同一套图纸报价差别很大？
通常是因为他们报的并不是同一个范围，而不是因为其中一家更便宜。常见原因有：除外项不同、对 provisional sum 和 prime cost 项的预留不同、对场地条件的假设不同，以及前期费用（preliminaries）和现场管理的水平不同。低了百分之十五的报价，往往是漏掉了某些东西的报价，这个差距之后会以变更的形式再出现。比较总价之前，先比较除外项清单、预留金额明细和前期费用那一行。如果 builder 不给您这些，这些报价根本就没法比较。
建定制住宅应该留多少备用金（contingency）？
备用金要放在合同价之外，不要放在里面，也不要告诉自己合同价就是全部数字。多少合适，取决于签约时项目的文档完善到什么程度：文档齐全、场地调查完整的项目，风险比选型还没定就签约的项目小。比百分比更重要的是，这笔钱放在不用再融资就能动用的地方，并且您清楚哪些决定仍有可能让总价变动。每一项还没定的选型、每一笔 provisional sum，都是一个还在变动的项目。
合同与付款
维州的住宅建筑法律正处于改革之中。这些回答都标了日期，方便您判断哪些是现行规定。
维州的高端定制住宅，fixed price 和 cost plus 哪个更好？
Fixed price（固定总价）把风险转给 builder，您为此要付一笔溢价；cost plus 把风险留在您手里，需要您自己监督整个过程。两者没有哪个天生更安全。当文档完整、选型已经定下时，fixed price 才可行，因为 builder 可以对实际画出来的东西报价。Cost plus 可以用在复杂或高度定制的项目上，但前提是账目公开、利润率事先约定，而且业主有时间也愿意读每月的成本报告。最危险的组合是在图纸不完整的情况下签 fixed price——它会通过变更变成 cost plus，却没有 cost plus 的任何透明度。
在维州，builder 最多可以要多少定金？
住宅建筑合同的定金有法定上限，而且这个上限目前正在转入法规（regulations）规定。按现行的 Domestic Building Contracts Act 1995，合同价低于 2 万澳币时上限是 10%，2 万澳币及以上时是 5%。将于 2027 年 3 月 31 日生效的 Domestic Building Contracts Amendment 改革（原定 2026 年 12 月 1 日，政府已推迟），允许定金上限和进度款阶段改由法规来规定。付任何钱之前，请先查清现行的上限，而不是因为合同里写了某个数字就接受它。任何在大项目上要求大笔预付款的 builder，都是在要求您为他的现金流融资。
2026 年维州住宅建筑合同法有什么变化？
现在签约的人需要留意两项改革。第一，从 2026 年 7 月 1 日起，Home Warranty 取代了 Domestic Building Insurance：门槛从超过 1.6 万澳币的工程提高到超过 2 万澳币，最高赔付额从 30 万澳币提高到 40 万澳币，而且保障不再仅限于 builder 去世、失踪或破产。第二，Domestic Building Contracts Amendment 改革将于 2027 年 3 月 31 日生效（原定 2026 年 12 月 1 日，政府已推迟）——基本文件要求会扩展到所有住宅建筑合同，而不再只限于大型合同；已完成工程的付款要符合相称性要求；100 万澳币及以上的合同，涨价条款（cost escalation）最多只能加价 5%。如果您的 builder 还在讲旧规则，请问问为什么。
合同签了以后，我想改点东西怎么办？
那就成了一个变更（variation），而按维州法律，书面文件要在施工之前。Builder 必须在施工前给您书面通知，写明改什么、花多少钱、对工期有什么影响，并取得您的同意。跳过这个顺序很常见，对双方都不利：业主失去了在看得见的价格下说“不”的机会，builder 也可能发现这笔钱收不回来。每一项变更都要有书面变更单，包括那些在工地上听起来很小的改动。
builder 能就我没有书面批准过的变更向我收费吗？
一般不能，而且在维州，这样做的风险在 builder 一方。Domestic Building Contracts Act 要求在变更工程之前先发通知并取得同意，例外很窄——例如变更是为了遵守法律的要求、且 builder 走了规定的程序。先做了工程、事后再补文件的 builder，通常没法把钱要回来。对业主来说，实际的理解很简单：不在已签署的变更单里，就不在合同价里，您也不应该为它付钱。
工期、审批与工地
时间到底花在哪里。
在墨尔本建一栋定制住宅要多久？
施工通常是整个时间线里较短的那一半。对于墨尔本东区建筑师设计的住宅，施工周期通常远超一年，而在此之前的设计、文档和审批可能同样长。比较实际的工期，是从第一次设计会议算起，而不是从开工算起。对工期影响最大的因素有：规划许可、招标时文档的完整程度、业主做选型的速度，以及场地是否有遗产（heritage）、地役权（easement）或叠加规划（overlay）的限制。请让 builder 给您看分阶段的工期表，而不是一个单独的数字。
定制住宅的设计阶段，builder 应该什么时候介入？
要早——在图纸完成之前，而不是之后。定制住宅的大部分成本，是在设计阶段的决定中锁定的：结构跨度、层高、玻璃比例、屋顶形状、房子如何落在地面上。文档完成之后才来的 builder 可以给这些决定报价，但已经没法再影响它们了。早期介入不是为了让建筑设计打折扣，而是在还来得及选择的时候，搞清楚其中每一部分各值多少钱。
开工之前需要办哪些审批？
两件不同的事，按顺序来：在需要的情况下，从 council 取得规划许可（planning permit）；任何施工开始之前，从建筑检验师（building surveyor）取得建筑许可（building permit）。规划许可处理的是 council 允许在那块地上做什么——叠加规划、街区风貌、退线、阴影遮挡等——可能要几个月，而且第三方有反对的权利。建筑许可处理的是合规性，依据完整的文档发放。两者不能互相替代，只有规划许可，谁都不能开工。视场地情况，您可能还需要自来水、电力和道路管理机构的同意。
Boroondara 的 heritage overlay 对费用和工期有什么影响？
它会在项目前期增加时间，并限制您对建筑可见部分的改动。Heritage overlay 意味着 council 要评估对遗产地的影响，这通常需要遗产顾问、更长的规划时间和设计修改。费用的影响集中在保留的原有结构、匹配的材料和细节，以及保护保留部分所需的施工顺序安排上。这些都不是回避遗产房产的理由——但它们应该从第一周起就放进预算和工期，而不是到申请许可时才发现。
如果我的工程延误了会怎样？
完全取决于原因，所以延误要当时就记录下来，而不是到最后再争论。有些原因可以让 builder 获得延期（extension of time）——恶劣天气、业主的决定太晚、机构审批延误、变更。另一些则不行。管理得好的项目，会当时就以书面记录原因和损失的天数，这样之后核对工期时就不会产生争议。请问您的 builder，他们的项目是怎么记录延误的。如果答案是下次工地会议上口头通报，您就是在被埋下一场争论。
与 Crave Build 合作
Crave Build 接多大的项目？
建筑师主导的定制住宅和推倒重建项目，造价约 200 万澳币起，在墨尔本东区。我们同一时间只做少量项目，这样两位负责人都能掌握每一个项目的情况，所以我们说“不”的时候比说“好”的时候多。如果项目不合适——规模不对、阶段不对、或者对项目怎么运作的期待不对——我们宁愿第一次谈话时就说，而不是到签合同时才发现。
Crave Build 在哪些区做？
Boroondara 及周边内东区：Balwyn、Balwyn North、Kew、Canterbury、Camberwell、Hawthorn 和 Surrey Hills，向外延伸到 Box Hill、Doncaster 和 Glen Waverley，并进入 Stonnington 的 Toorak、Malvern 和 Armadale。集中在这些区是有意的。反复在同几个 council 做，意味着我们熟悉规划官员、建筑检验师、土质，也清楚每个 council 实际要多久——这和公布的时限并不一样。
你们和我们的建筑师合作，还是有自己的设计师？
我们和您的建筑师合作。Crave Build 是 builder，不是设计加施工（design-and-construct）公司，我们做得最好的项目，是建筑师由业主直接聘请、并且在施工期间一直参与的那种。我们倾向于在设计阶段就介入，让可建造性和成本的反馈，在图纸还能吸收的时候到达。如果您还没有建筑师，我们可以推荐合作过的事务所，但聘用由您决定，这段关系也应该是您自己的。
你们能和说中文的客户合作吗？
可以——我们用英文和中文工作。Abby 的母语是中文，所以合同、成本报告和现场讨论都可以用任意一种语言进行，中间不需要第三方。对第一次在澳洲建房的客户来说，更难的部分通常不是语言，而是这套体系：维州的合同如何分配风险、进度款申请到底意味着什么、为什么变更必须在施工前获得批准。我们会用哪种语言讲得最清楚，就用哪种语言来解释。